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目次

・固定資産税についておさらい
・2022年度税制改正で固定資産税が増える？
・固定資産税はいくらかかる？計算する方法
・土地と建物(新築・中古)の各税金について
・固定資産税を安くする方法はある？
・固定資産税はいつ払う？
・まとめ
・固定資産税についてのQ＆A

監修・ライター

fpフェアリンク株式会社　代表取締役 白浜 仁子 ファイナンシャル・プランナーCFP®

マイホームを購入するときには、住宅ローンの支払いはもちろんのこと、それ以外に掛かるコストとして「固定資産税」のことも知っておく必要があります。固定資産税は、家や土地などの不動産に課税される税金。今回は、固定資産税の計算方法と優遇税制、支払いの時期について確認していきましょう。

固定資産税についておさらい

固定資産税とは、1月1日時点に所有している土地や建物などの固定資産を持っている人に毎年掛かる地方税です。固定資産税は、宅地、田畑、山林、牧場、原野などすべての土地が対象となり、その種類によって税の計算が異なります。建物の場合も、住宅、店舗、工場、倉庫などさまざまで、土地も建物もその種類によって税の計算が異なります。今回はマイホーム、つまり居住用の土地と住宅の固定資産税についてみていきます。

2022年度税制改正で固定資産税が増える？

2022年度は、固定資産税の負担が増える可能性があります。というのも、固定資産税の計算のもととなる固定資産評価額は3年ごとに見直されるようになっているためです。

実は、本来見直しのタイミングは昨年でした。しかし新型コロナウイルス感染拡大による生活不安が高まる中、この3年で地価が上昇している地域が多くあることから、特例として評価を据え置いたという経緯があります。それが22年度に再開されるというわけです。

評価額が見直され大幅に増加すれば、その分負担も大きく増えてしまうのでは、と思われる方もいるでしょう。しかし上昇幅は前年の5%までとされているため、どんなに大きく増加しても、負担は一定の範囲に収まるようになっています。また今回、上限5%が適用されるのは住宅地のみです。商業地は半分の2.5%が上限とされており、コロナ禍に影響を強く受けた地域に対しては軽減措置が取られています。

固定資産税はいくらかかる？計算する方法

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それでは、固定資産税はどのように計算されるでしょうか。

大まかにいうと

「評価額×標準税率1.4%」

というように土地や建物の評価に1.4%を乗じます。

標準税率とは、固定資産税の税率として国が定めた目安で、大半の市区町村がこの1.4％としています。

少し複雑なのが評価額です。実際に売買される価格とは違い、また、土地と建物でも評価方法が異なります。ひとつずつ見ていきましょう。

土地の固定資産税評価額

最初に土地の評価額です。
大まかに知る方法として、国土交通省が一般的な土地取引の指標とする「公示価格」が頼りになります。固定資産税を計算する場合の評価はその約7割です。公示価格とは、都市計画区域内の標準的な土地がいくつか選定され、毎年1月1日時点の1㎡当たりの価格を算出し公表されます。毎年3月に公表され、新聞などでも確認できますので、自身が知りたい地域の公示価格を参考にしてください。

より具体的に知りたい場合は「固定資産税路線価」が必要です。固定資産税路線価とは公示地価と同様に1㎡あたりの土地の評価ですが、土地が面している道路にそれぞれ評価が記されているためより具体的な評価を知ることができます。

この固定資産税路線価は、公的土地評価情報のサイト「全国地価マップ」で確認できます。土地の評価は1㎡あたりの評価額×敷地面積で計算します。

つまり、土地の固定資産税は以下のようになります。

「公示価格」 ※外部サイトに遷移します

「全国地価マップ」 ※外部サイトに遷移します

（例1）土地A

・固定資産税路線価　10万円/㎡
・敷地面積　180㎡

○土地の評価
（固定資産税路線価10万円/㎡）×（敷地面積180㎡）＝1800万円

○固定資産税
（課税標準額1800万円）×1.4%＝25.2万円

実際は、きれいな正方形の土地や角地、細長い土地、崖に面した土地、いびつな土地などそれぞれ形状が異なりますので、その分は補正率をかけて評価が調整されることになります。個別要因となるため専門家でなければ分かりません。自身で土地の評価を計算する場合は、まず上記のように大まかにとらえるとよいでしょう。

建物の固定資産税評価額

次に建物の評価額です。
建物は、同等のものを再度建築する場合の価格「再建築価格」が基準になります。建物は古くなり劣化しますから、その調整として「経年減点補正率」を掛けて評価します。

再建築価格は、その建物を建てるときの工事請負金額のおおよそ5～6割が目安です。

また、経年減点補正率は、木造とそれ以外（鉄筋コンクリートなど強固なもの）に分けられます。下限は0.2（2割）となっているため、古い建物でも固定資産評価額がゼロになることはありません。木造（例えば戸建て）の場合は27年以上経つと、それ以外の建物（例えばマンション）は45年以上経つと下限0.2となります。マンションの方が長持ちするため評価も緩やかに減価されるというわけです。

建物の評価額）＝再建築価格×経年減点補正率（下限0.2）

（参考）京都地方法務局　経年減点補正率表（令和3年4月1日～） ※外部サイトに遷移します

上記を踏まえると、建物の固定資産税は以下のように計算されます。

（例2）建物B（戸建て、築10年）

・再建築価格　1000万円
・経年減点補正率　0.5　

○建物の評価
（再建築価格1000万円）×（経年減価補正率0.5）＝500万円　　

○固定資産税
（課税標準額500万円）×1.4%＝7万円

さらに、マイホームの場合は、居住用の土地・建物として軽減措置がありますので実際の税負担はもっと軽くなります。

以下で、新築や中古のマンションや戸建てを取得した場合についてみていきましょう。

土地と建物(新築・中古)の各税金について

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新築一戸建ての場合の税金は

まず、土地についてです。住宅のための土地には優遇税制があり、200㎡までは「小規模住宅用地」として評価額を6分の1に軽減することができます。また200㎡を超える場合でも、超えた分は「一般住宅用地」として3分の1に軽減されます。

つまり、新築一戸建ての土地の税金は、次のようになります。

（例3）土地C

・固定資産税路線価15万円/㎡
・敷地面積170㎡

○土地の評価
（固定資産税路線価15万円/㎡）×（敷地面積170㎡）×1/6＝425万円

○固定資産税
（課税標準額425万円）×1.4%＝5.95万円

次に、建物です。

戸建て（※）の新築住宅では、120㎡相当部分の固定資産税が1/2に減額されます。
一般住宅は当初3年間、認定長期優良住宅は当初5年間適用されるようになっています。
（※）床面積50㎡以上280㎡以下の戸建て

つまり、新築一戸建ての建物の税金は次のようになります。
※建物は120㎡以下とします。

（例4）建物D（戸建て、新築）

・再建築価格　1500万円

○固定資産税
再建築価格1500万円×1.4％＝21万円　　
21万円×1/2＝10.5万円

よって、固定資産税は、土地＋建物で合計16.45万円ということになります。

中古戸建ての場合

次に、中古の戸建ての場合はどうなるでしょうか。
土地は新築の場合と同じで、200㎡まで1/6、超える部分は1/3です。
建物は、新築ではないため1/2が適用されませんが、経年減価補正率で評価が相応に減額されます。

（例5）土地E

・固定資産税路線価15万円/㎡
・敷地面積170㎡

○土地の評価
（固定資産税路線価15万円/㎡）×（敷地面積170㎡）×1/6＝425万円

○固定資産税
（課税標準額425万円）×1.4%＝5.95万円

次に、建物です。

（例6）建物F（戸建て、中古築15年）

・再建築価格　1500万円
・経年減価補正率　0.37　

○建物の評価
（再建築価格1500万円）×（経年減価補正率0.37）＝555万円　　

○固定資産税
555万円×1.4％＝7.77万円

よって、固定資産税は、土地＋建物で合計13.72万円ということになります。

新築マンション（優遇税制あり）／中古マンションの場合

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マンションの場合も同じで、土地は200㎡まで6分の1、超えた部分は2分の1に軽減できます。なお、マンションの場合は、部屋の所有者全員で土地を使用する敷地に対する権利という意味で敷地権といいます。一般に部屋の床面積によって按分され、敷地全体の○分の○という風に権利が与えられます。つまり、土地の固定資産税もその割合で計算されることになります。

また建物も、新築マンション（※）の場合は120㎡相当部分の固定資産税が2分の1に減額され、戸建てと同じです。
しかし、一般住宅の場合で当初5年間、認定長期優良住宅の場合は当初7年間適用されるようになっており、戸建てより優遇期間が2年長くなっています。
（※）床面積50㎡以上280㎡以下の戸建て

中古マンションの建物も、戸建てと同様に経年減価補正率を掛けて計算します。

固定資産税を安くする方法はある？

節税、軽減について

まずは、家を建てたときに行われる家屋調査には、多忙でもできるだけ立ち会うようにしましょう。住宅に使われている木材やクロス、タイルなどの資材、また、キッチンやお風呂などの設備も評価の対象です。立ち会うことで調査員に正しい情報を伝えることができれば評価額を抑えられるかもしれません。

また、評価が適正かどうかを知りたい場合は、固定資産の縦覧制度を利用するのもひとつです。土地や建物の評価を閲覧できますので、近隣の類似したものと比較してみると良いでしょう。縦覧期間は市区町村によりますが、おおよそ毎年4月1日から固定資産税の最初の納付期日まで閲覧できるところが大半です。

固定資産税の金額に納得できない場合は、申し出て再度調査をしてもらうこともできます。調査結果次第では、これまで納めた分が返金されることもあります。固定資産税は、届いた通知書の通りに何の疑問もなく納付する人がほとんどだと思います。しかし、不動産を所有している限り支払い続けるものですので、そういう視点を持つことも大切です。

また、前述のように、土地や建物の優遇税制の活用も漏れてないか確認しましょう。もし固定資産税の納付書が届いた時に適用されていない、または適用されているか分からない場合は市区町村に問い合わせてみましょう。

クレジットカード払い

固定資産税は、現金払いや銀行口座振替以外に、クレジットカード払いもできます。クレジットで支払うとポイントが付くため、少しですがその分安くなったといえます。ただ、自治体ごとに決済手数料が定められていますので、カードの還元率と比較して検討する必要があります。例えば、福岡市の決済手数料は1万円につき80円ですので、クレジットの還元率が0.8%以上ならメリットがあるということになります。自身が納める自治体の手数料を事前に調べてみるとよいでしょう。

固定資産税はいつ払う？

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1月1日時点の所有者に対し4～5月頃に支払通知が届きます。もし共有名義の場合は代表者に届くようになっています。納付は年4回に分けそれぞれ期限までに納めます。納付方法は、納付書を銀行やコンビニに持参し現金で払うか、口座振替、クレジット、アプリを活用したキャッシュレス決済も可能です。

では、もし不動産を売却して他の人の手に渡った場合はどうなるでしょうか。納税義務者はあくまで1月1日時点の所有者となります。ただ、売買契約では、不動産の所有期間をもとに日割り計算し売買後の分は後の所有者が支払う、という取り決めをするのが一般的です。

まとめ

ここまで、固定資産税についてみてきました。まとめると、

・固定資産税は土地や建物などを所有している人に掛かる税金
・2022年度は、土地の評価が見直され固定資産税が高くなる可能性も
・税額は、土地や建物の評価の1.4%
・宅地や住宅には優遇税制がある
・税金が適正でない場合は再調査をしてもらえる

なお補足として、固定資産税を納める際は一般に「都市計画税」も同時に納める必要があります。建物にはありませんが土地には優遇税制があります。

固定資産税についてのQ＆A

Q：固定資産税路線価は、どのくらいの頻度で見直されますか？

A：毎年度更新されます。

Q：空き家の場合、宅地の優遇税制は適用されますか？

A：空き家でも200㎡まで1/6、超えると1/3というような優遇は適用されます。ただ、「空き家対策特別措置法」により倒壊しそうな家屋や適切な管理が行われていない空き家は「特定空き家」に指定され優遇が受けられなくなります。

監修・ライター：fpフェアリンク株式会社　代表取締役 白浜 仁子

資格
ファイナンシャル・プランナーCFP®

経歴
2018年10月～　ｆｐフェアリンク株式会社　代表取締役
2017年11月～　西日本新聞社マネー情報紙「Oh!　Yen！オーエン」　専属ファイナンシャルプランナー
2016年4月　FPオフィス　フェアリンク開設
2014年4月～2018年3月　日本FP協会福岡支部　副支部長
2010年4月～2014年3月　日本FP協会福岡支部　幹事
2008年7月　内山FP総合事務所株式会社　専務取締役
1990年4月　地元の銀行に入行

専門分野
資産運用、住宅ローン、生命保険、相続、家計管理などライフプラン全般について多方面からサポートできるのが強み。
主婦として、母として、起業家としての経験を生かし専門知識とともにアドバイスを行う。
相談業務以外には、講演、企業研修、執筆などにも従事する。

記事提供：ウェブマガジン「mymo」

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